万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了(le)部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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