近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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